O advogado Marcelo Valdir Monteiro, assessor jurídico da CAMMESP, analisa neste artigo os abusos dos bancos e agentes financeiros que prejudicam os mutuários, decuplicando o valor do financiamento, com a inversão da ordem legal.

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) que foi idealizado para ajudar a população de baixa e média renda a obter o chamado “sonho da casa própria”, concretizado na Lei nº 4.380/64, hoje vem apresentando inúmeros problemas face aos abusos cometidos pelos agentes financeiros, o que acarreta prestações altíssimas e o conseqüente inadimplemento, além do saldo devedor que se torna impagável, na maioria dos casos, deixando os mutuários sem qualquer perspectiva de quitarem seus financiamentos e os pretendentes à moradia sem perspectivas para adquiri-la.

Os principais fatores que geram o aumento abusivo nas prestações são a não observância da Equivalência Salarial e os mirabolantes Planos Econômicos que sempre prejudicaram a parte mais fraca, no caso, os mutuários.

Com relação ao saldo devedor, os Bancos vêm aplicando a Taxa Referencial (TR) como índice de correção e a Tabela Price, prejudicando sensivelmente os mutuários, pois primeiro se corrige o saldo devedor e depois é que se faz a amortização da prestação paga em total desrespeito à Lei. Ora, isso ao longo dos anos age como uma bola de neve que cresce a cada mês, o que fica insuportável para qualquer mutuário liquidar o financiamento ao final do contrato.

É o que nós chamamos de inversão da ordem legal, pois a legislação do SFH diz exatamente o contrário, primeiro deve ser amortizado o valor da prestação paga, para depois corrigir o saldo devedor.

Utilizando-se a forma de cálculo dos agentes financeiros, por mais que se pague, ao final do contrato o mutuário ainda estará devendo duas ou três vezes o valor financiado!!

Uma agravante a esta situação pela qual passam os mutuários é a utilização pelos agentes financeiros do Decreto-Lei 70 de 1966, que permite o chamado Leilão Extrajudicial do imóvel, no qual o mutuário que ficar inadimplente por mais que três meses, pode ter o seu imóvel levado a leilão sem a apreciação do Judiciário e, além de perder o imóvel, perde todas as quantias já pagas que podem corresponder à economia amealhada ao longo dos anos e quiçá de toda a vida do mutuário.

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), recentemente implantado pelos bancos, baseia-se no sistema de alienação fiduciária. Este sistema prevê mais uma forma voraz de retomada do imóvel pelo agente financeiro, que seria imediata, como ocorre, por exemplo, com o financiamento de veículos automotores.

Ora, estas situações extremamente injustas, levaram os mutuários e associações de mutuários a tentar buscar uma solução política ou administrativa para estas questões, mas infelizmente o retorno foi mínimo.

O respaldo que os mutuários e associações tem conseguido é no Judiciário, onde os juízes, em sua grande maioria, estão suspendendo os leilões extrajudiciais, concedendo liminares para pagar prestações menores, impedindo que o nome do mesmo seja levado aos Órgãos de Proteção ao Crédito e, por fim, anulando diversas cláusulas abusivas e ilegais existentes nos contratos de financiamento.

O Ministério Público Federal também tem feito sua parte, ingressando com Ações Civis Públicas, sendo que as mais difundidas foram as que buscam a ilegalidade do Plano da Carteira Hipotecária, a exclusão da TR como índice de correção de todos os contratos de financiamento e o impedimento de negativar o nome de mutuários devedores do SFH no SCPC, no SERASA e no CADIN.

Considerando os direitos e garantias individuais trazidos com a Constituição Federal de 1988 e com o Código de Defesa do Consumidor em 1990, os mutuários ganharam respaldo legal e fortes argumentos contra os abusos freqüentemente cometidos pelos agentes financeiros.

Em nossa atuação na CAMMESP, podemos observar que o Judiciário já está assoberbado destas ações, mesmo considerando que o número de mutuários que ingressam com ação judicial é mínimo comparado com a grande massa de imóveis financiados e retomados. Isto se deve principalmente à falta de informação dos mutuários, dos custos e da morosidade da Justiça.

O ideal, sem dúvida, seria o Governo regular de forma justa a situação e os agentes financeiros serem menos gananciosos e cumprirem a Lei e não apenas justificar que estão seguindo normas do Banco Central, até porque, pelo princípio da hierarquia das normas jurídicas, uma resolução ou portaria do BACEN jamais pode contrariar o que diz a própria Lei.

Os mutuários devem fazer valer seus direitos, questionando os valores dos contratos administrativamente ao seu agente financeiro e gerente de crédito imobiliário, buscando orientação jurídica ou interpelando judicialmente os Bancos, pois só assim a situação pode mudar, caso contrário, os bancos continuarão cometendo abusos em prejuízo dos mutuários e, o que é pior, com o aval do Banco Central. Assim permanecendo, o chamado “sonho da casa própria”, se transformará num verdadeiro pesadelo, como já vem ocorrendo com inúmeros mutuários.
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Marcelo Valdir Monteiro
Advogado Assessor jurídico da CAMMESP
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